Hvordan forhandle en kommersiell leieavtale

Hvis du leier ut en næringseiendom, er det noen spesielle hensyn som er viktige å ta tak i før du fullfører avtalen om leasing. Denne artikkelen vil hjelpe deg å følge en sjekkliste over ting du kan krysse av når du kommer til beslutningen.

Finne en egnet eiendom

Finne en egnet eiendom
Snakk med eiendomssjefen eller eieren av eiendommen du er interessert i. Mange kommersielle eiendommer har et varsel som forteller potensielle leietakere som de skal kontakte om å leie lokaler. Hvis du er interessert i et bestemt stykke eiendom, finn den beskjeden eller spør en nåværende leietaker hvem eiendomssjefen er. Kontakt deretter personen eller byrået for å diskutere leasing av eiendommen.
Finne en egnet eiendom
Vurder å ansette en eiendomsmegler som spesialiserer seg på næringseiendom. En agent kan gjennomgå oppføringer for næringseiendom som er oppført for salg eller leiekontrakt. De kan også bistå med forhandlinger mellom den kommersielle leieren og utleier.
Finne en egnet eiendom
Sjekk tilgjengeligheten til parkering, inntrenging og utgang (inngangs- og utgangsmiddel) og andre ting som kan påvirke din virksomhet. Hvis virksomheten din er avhengig av at kunder kommer inn uten forhåndsavtaler eller får veibeskrivelse, vil det sannsynligvis være et krav om tydelig skilting. Hvis du laster og losser varer eller andre varer regelmessig, vil du sannsynligvis trenge en lastebrygge. Forsikre deg om at eiendommen du finner oppfyller alle dine behov, eller kan endres for å imøtekomme dem. Hvis eiendommen ikke tilfredsstiller dine behov, bør du sannsynligvis finne en annen eiendom. [1]
Finne en egnet eiendom
Finn minst to egenskaper som passer dine behov. Dette vil tillate deg å sammenligne husleie og andre kostnader forbundet med næringseiendom i ditt område. Denne informasjonen vil være verdifull når du forhandler om leiekontraktene. Når du kjenner til at disse andre egenskapene eksisterer, vil det sannsynligvis også gi deg mer selvtillit til å avvise en leieavtale du føler ikke er så god som du kan få andre steder. [2]

Forhandlingsvilkår for leieavtalen

Forhandlingsvilkår for leieavtalen
Diskuter tid og leie. Du bør bestemme hvor lang tid leiekontrakten skal være i kraft og hvor mye leien som skal betales i bestemte intervaller (månedlig, årlig osv.). Inkludert i dette bør også være eventuelle planlagte husleieøkninger og leieutvidelser eller termineringsklausuler. Utleiere har en tendens til å ønske seg stabile langsiktige leietakere, mens nye og små bedrifter generelt bør forhandle for kortsiktig (ett- eller to-årig leieavtale) med muligheten til å fornye uten bratte leieøkninger. Vanlige husleie strukturer inkluderer: [3]
  • Brutto leie - det vanligste og er et fast månedlig beløp og utleier er ansvarlig for alle utgifter til drift av bygningen inkludert skatter, reparasjoner etc.
  • Netto leieavtaler - krever at leietaker betaler for noen eller alle eiendomsskattene i tillegg til grunnleien.
  • Net-Net Leiekontrakter - krever leietaker å betale for noen eller alle eiendomsskattene pluss forsikringen på plassen de okkuperer.
  • Net-Net-Net eller Triple-Net Leiekontrakter - skrives vanligvis bare for industrielle eiendommer og overfører i utgangspunktet alle kostnadene ved drift av bygningen til leietaker.
  • Prosentvis leiekontrakter er en type leieordning som gjelder forhandlere. I en prosentvis leiekontrakt betaler leieren en grunnleie pluss en prosentandel av bruttoinntekt. Leie kan gå opp, og i så fall er det skissert i opptrappingsklausulen i leieavtalen.
Forhandlingsvilkår for leieavtalen
Diskuter tillegg eller inkluderte utgifter. Ofte er det tilleggskostnader for vedlikehold av delte fasiliteter (for eksempel parkeringsplasser) og verktøy som tilbys av huseieren (for eksempel dumpsterutleie og søppelhåndtering). Sørg for at du vet hvilke tilleggsartikler du er ansvarlig og hva som er inkludert i leien. Hvis eiendomssjefen blir fakturert til deg, må du være sikker på at du vet om disse måles individuelt for området du leier, eller om de er fordelt med kvadratmeter eller annen beregning. Be eiendomssjefen om å oppgi alle gebyrer du vil bli forventet å betale til utleier.
Forhandlingsvilkår for leieavtalen
Diskuter eventuelle innledende endringer av eiendommen. Noen eiendommer tilbyr "build-out" -alternativer der eiendomssjefen vil gjøre visse modifikasjoner for å imøtekomme leietakers behov. Ofte vil dette føre til en økt leiepris per kvadratfot. Disse kan omfatte å legge til eller fjerne vegger, legge tepper eller fliser, eller installere spesielle lysbehandlinger. Hvis eiendommen ikke tilbyr utbygging, må du sørge for å ansette utenforstående entreprenører for å gjøre noen endringer du trenger. [4]
Forhandlingsvilkår for leieavtalen
Diskuter vedlikehold og reparasjoner. I mange kommersielle leieavtaler er leietaker ansvarlig for vedlikehold og reparasjoner på alle unntatt fellesarealer. Sørg for at du vet hvem som er ansvarlig for å vedlikeholde og reparere: [5]
  • Tak
  • Vegger, dører og vinduer
  • Elektriske systemer
  • Rørleggersystemer
  • Andre inventar og tilhørende eiendommer
Forhandlingsvilkår for leieavtalen
Diskuter forsikring. Bortsett fra å forsikre forretningsmøbler og utstyr som skal være plassert inne i eiendommen, krever mange ledere av næringseiendommer at leietaker fører en policy for å dekke bygningen i tilfelle ødeleggelse forårsaket av leietaker eller deres kunder og gjester. Kontakt forsikringsleverandører for å se hvor mye den dekningen vil koste.
Forhandlingsvilkår for leieavtalen
Diskuter standard og avslutning. I noen områder kan manglende betaling av husleie med kommersiell leieavtale føre til en øyeblikkelig utestenging. Dette kan være ødeleggende for bedriften din. Du bør tydelig forhandle om hva som skjer hvis ingen av partene utfører leiekontrakten som forventet. Noen spørsmål du vil vurdere er: [6]
  • Hva vil skje hvis eiendommen ikke er ledig eller klar til innflytting den dagen leieren skal ta besittelse?
  • Vil det være en avdragsfri periode for leietaker å betale husleien pluss sene kostnader?
  • Kan leietaker trekke fra leien kostnadene for å utføre reparasjoner som er utleiers ansvar?
  • Hvis enten leietaker eller utleier bestemmer at de ønsker å avslutte leiekontrakten før datoen forhandlet innledningsvis, kan leietaker fremleie eiendommen, hva vil da være fremgangsmåten, og hvordan vil eventuelle skader beregnes og betales?

Å redusere leiekontrakten til å skrive

Å redusere leiekontrakten til å skrive
Vurder å ansette en advokat. Utleier / leietakerlov er veldig detaljert og forvirrende. Hvis du har råd til en lokal advokat som kjenner til og med outs i statens utleier / leietakerlover, er det best å ansette en. Se https://www.wikihow.com/Find-a-Good-Attorney .
Å redusere leiekontrakten til å skrive
Sett alle vilkår i leiekontrakten. Forsikre deg om at alt som ble avtalt ligger i den skriftlige leieavtalen. Hvis en periode ikke er i leieavtalen, vil den sannsynligvis ikke bli håndhevet hvis du må gå til retten. Hvis utleier gir en formularskontrakt, gjennomgå den for alle vilkår. La advokaten din vurdere det hvis du har spørsmål. Be om endringer hvis den skriftlige leieavtalen ikke gjenspeiler din muntlige avtale. Hvis du skriver din egen leiekontrakt, kan du finne kommersielle leieavtaler ved å søke etter kommersielle leieavtaler i staten på nettet. Siden utleier / leietaker og kontraktslov er statlige lover, må du forsikre deg om at prøven du bruker er skrevet spesielt for bruk i staten. [7]
Å redusere leiekontrakten til å skrive
Sørg for at alle parter signerer leieavtalen. En leiekontrakt på mer enn ett år må signeres av alle parter for å kunne håndheves. Selv for en leiekontrakt på under ett år, er en signert leieavtale et høyere bevis på avtalen enn enkelt vitnesbyrd. [8]
Å redusere leiekontrakten til å skrive
Få en kopi av leieavtalen etter at alle parter har signert den. Hvis det oppstår en uenighet, vil domstolene trolig kreve at en kopi av kontrakten som er undertegnet av alle parter, innlegges for retten.
permanentrevolution-journal.org © 2020